Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе

Внимание инвесторов к гостиничной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), таких как Чехия, Венгрия, Румыния, Польша, Словакия, продолжает расти. В первой половине 2017 г. объем сделок в сегменте составил 700 млн евро (34 сделки), что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 г., когда была зафиксирована сумма сделок на 630 млн евро (20 сделок). Конечно, это очень далеко от объема сделок по покупке-продаже гостиниц в Западной Европе, составивших в первой половине 2017 г. почти 9 млрд евро (рост 6%). Тем не менее такая динамика является очевидным свидетельством растущего инвестиционного интереса.

Существует несколько объективных причин для объяснения этой тенденции.

Во-первых, это уверенный экономический рост в странах региона. По ключевым макроэкономическим параметрам они превосходят страны Западной Европы. Так, рост ВВП колеблется в диапазоне от 3,2% (Венгрия) до 5,9% (Румыния), рост потребительской активности от 3,6% (Болгария) до 8,8% (Румыния), промышленное производство – рост от 4,5% (Словакия) до 8,8% (Румыния). Прогноз ВВП по всем этим странам на ближайшие два года превышает 2%.

Во-вторых, растущий туристический поток во всех странах Центральной и Восточной Европы.

За последние 5 лет рост прилетов/размещений составил соответственно в Братиславе - 57%/63%, Будапеште - 37/35%, Бухаресте - 58%/50%, Варшаве - 36%/43% и Праге - 29%/18%. Более низкие проценты Праги не должны смущать – по количеству размещений (около 15 млн) Прага почти в два раза превосходит Будапешт, в три раза Варшаву, в пять раз Бухарест и более 10 раз Братиславу.
В-третьих, высокая доходность (yield) сделок.

Доходность инвестиционных сделок при покупке гостиниц в странах Западной Европы в зависимости от локации, успешности бизнеса и состояния отеля, как правило, находится в диапазоне 3-5%. Доходность от инвестиций в гостиницы в странах ЦВЕ в большинстве случаев, даже в достойных столичных локациях, может быть выше 5-6%.
 
В-четвертых – на протяжении последних лет гостиничная отрасль ЦВЕ показывает неуклонный рост основных показателей, характеризующих деятельность гостиниц. Так, за первые 6 месяцев 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., средняя дневная ставка в странах ЦВЕ (ADR – average daily rate) выросла до 79,5 евро (75,5 евро в 2016 г.), выручка на комнату (RevPAR - revenue per available room) увеличилась до 55 евро (50 евро в 2016 г.), заполняемость/загрузка (OCC - occupancy rate) подтянулась до 69,2% (66,8% в 2016 г.). По заполняемости гостиниц с показателем 77% лидируют Прага и Варшава, 75% - у Будапешта. Эти столицы подтверждают свои ведущие позиции на рынке гостиничных услуг ЦВЕ.

Если рассматривать рост показателей по столицам стран ЦВЕ, то этот рост будет еще более показателен: в Братиславе RevPAR вырос на 21%, в Будапеште на 9%, в Бухаресте на 11%, в Варшаве и Праге на 6%.

В-пятых - значительный дефицит качественных гостиничных объектов для инвестирования в странах Западной Европы при избытке денежной ликвидности подталкивают инвесторов к расширению географии.

Помимо перечисленного, учитываются также политическая стабильность в странах ЦВЕ, размер и ликвидность рынка, баланс спроса и предложения гостиничных объектов (номерного фонда), доступность и качество транспортной инфраструктуры, безопасность, соблюдение условий прозрачности.

Среди стран ЦВЕ лидером в 2017 г. по инвестициям в гостиничную отрасль является Польша (более 50% всех инвестиций), далее следуют Чехия (около 25%) и Венгрия (около 15%). Польша вообще является фаворитом среди других стран ЦВЕ, поскольку с населением около 38 млн человек обладает 6-7 крупными урбанистическими агломерациями, представляющими интерес для инвесторов – Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань, Катовице. В других странах ЦВЕ инвестиции идут преимущественно в столичные города – Прагу, Будапешт и т.д. Последние значимые сделки в Польше - это продажа в 2016 г. отеля Westin (361 номер) в Варшаве за 56 млн евро арабской Al Siraiya Group и продажа Sheraton Grand Hotel в Кракове (232 номера) за 70 млн евро английскому пенсионному фонду в 2017. В ноябре 2017 г. американский инвестиционный фонд Cerberus подписал договор на покупку отельного комплекса Radisson (763 номера) в Бухаресте за 169,2 млн евро.

Все больший интерес к странам ЦВЕ проявляют международные отельные операторы – Accor Hotels, Hilton, Marriott International, Rezidor Hotel Group, B&B, Louvre Hotel Groups, Best Western. В 2017 г. в Бухаресте открылась гостиница Hilton Garden Inn, а в 2018 г. планируется открытие Ibis Styles Hotel (Accor). Marriott International заявил о намерении запустить в 2020 г. в Будапеште 164 номерной отель под новым брендом W Hotels, а Hilton объявил об открытии в Будапеште в 2018 г. Hilton Garden Inn в дополнение к двум имеющимся. Наиболее активными международными операторами в Польше являются Accor Hotels (71 отель), Best Western (25), Louvre Hotels Group (17) и Hilton Hotels&Resorts (14). В настоящее время в Варшаве планируются к строительству или строятся отели с брендами Motel One, Raffles, Renaissance by Marriott, Puro, Holiday Inn, Four Points be Sheraton, Moxy и Residence Inn.

Юридические и налоговые аспекты при покупке недвижимости различаются в странах ЦВЕ.

Сделки по покупке актива (asset deal) сопровождаются выплатой налога на приобретение недвижимости (Real Estate Transfer Tax) в размере 4% в Чехии и Венгрии (при стоимости сделки выше 1 млрд форинтов, что составляет около 3,2 млн евро, взимается налог 2% на превышение этой суммы), а сделки, осуществляемые через продажу акций (share deal), освобождены от этого налога в Чехии. В Венгрии приобретение не менее 75% акций компании, владеющей недвижимостью, также является предметом налогообложения. В Польше вместо налога на приобретение недвижимости применяется 2% налог (civil transfer tax). Налог на приобретение недвижимости в виде актива или акций отсутствует в Румынии.

В разной степени готовности находится разработка местного законодательства об инвестиционных трастах недвижимости (Real Estate Investment Trusts), которые позволяют оптимизировать налогообложение при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В Польше и Румынии это законодательство еще разрабатывается, в Чехии используются открытые фонды недвижимости, в Венгрии при существующем законе о REIT не создано ни одного фонда из-за обременительных условий по их регистрации.

Важной чертой взросления рынка коммерческой недвижимости в странах ЦВЕ является активное использование страхования рисков (Warranty&Indemnity Insurance) при заключении сделок по продаже недвижимости, что создает дополнительный комфорт как для продавца, так и покупателя недвижимости.

Проведя оценку инвестиционной привлекательности гостиничного сегмента, Colliers включила Прагу (10 место), Варшаву (14), Будапешт (15), Бухарест (20) в двадцатку наиболее привлекательных городов Европы. Первые пять мест с большим отрывом занимают стабильные и надежные Париж и Лондон и растущие звезды Барселона, Амстердам и Мадрид. В своем последнем обзоре Deloitte на первое место по инвестиционной привлекательности ставит Амстердам, далее Барселону и Дублин, замыкают пятерку Лондон и Мадрид.

Таким образом, при сохраняющейся приверженности к инвестициям в страны Западной Европы, очевиден рост интереса к странам ЦВЕ. Инвестиции в страны ЦВЕ являются растущим трендом и рассматриваются инвесторами как возможная альтернатива традиционным локациям.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью

За год спрос на участки по жилую застройку в пределах КАД вырос на 120%

По данным экспертов Rusland SP, спрос на покупку земли со стороны жилищных девелоперов смещается в сторону предложения в пределах КАД/ административных границ Петербурга. Так, за 1-3 квартал 2017 года под строительство жилой недвижимости в пределах КАД девелоперы купили на 120% больше земельных участков, чем за аналогичный период 2016 года.
> Читать полностью
Все статьи