Время брать землю в оборот

Время брать землю в оборот

 

И петербургский, и московский рынки земли находятся в состоянии "золотой середины": кризисные явления снизили цену в валюте, а продавцы психологически готовы к реализации активов, утверждают специалисты. Тем не менее количество сделок с землей в последние месяцы на крайне низком уровне.

Количество сделок купли-продажи, которые совершаются с землей в Петербурге, определить сложно ввиду того, что их существенная доля происходит "из рук в руки", кулуарно, не выходя на публичный рынок. По оценке директора по строительству Mirland Development Льва Марголина, речь может идти о 60-70%.

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер говорит, что на вторичном рынке, при покупке от частных правообладателей, подавляющее большинство сделок является непубличными. "О них становится известно рынку после того, как они произошли", — констатирует он. Определенный объем земли находится в частных руках и придерживается до лучших времен.

"Точные цифры сложно назвать, в любом случае, это сотни гектаров", — уверен генеральный директор группы "Унисто Петросталь" Арсений Васильев. По оценке исполнительного директора центра оценки компании "Петербургская недвижимость" Михаила Подашова, до 20% от всех земельных участков, находящихся в частной собственности, придерживается в ожидании наиболее интересных цен.

Одни эксперты утверждают, что по аналогии с ажиотажным спросом на жилье со стороны населения был и рост интереса к покупке земельных участков со стороны компаний. "Многие считают, что сегодня неплохое время для покупки земельных участков, поскольку рынок по-прежнему работает еще в рублях, а рубль значительно ослабел по отношению к доллару. В итоге можно заключить хорошую сделку. К тому же богатый земельный банк еще никогда не вредил успеху застройщика. Если средства позволяют, то сегодня хорошее время покупать участки", — считает Лев Марголин. Вместе с тем количество сделок снизилось из-за несовпадения ценовых ожиданий продавцов и покупателей. "Скорее так и есть. Спрос и предложение есть, но из-за разницы в ценовых ожиданиях количество сделок с землей в Петербурге в последние месяцы находится на крайне низком уровне", — уверен Марк Лернер.

Михаил Подашов также отмечает эту тенденцию. "Учитывая текущую экономическую ситуацию в стране, девелоперы ведут сдержанную политику как в части вывода новых объектов в продажу, так и в части пополнения земельного банка. Большинство заняло позицию выжидания в надежде, что собственники участков начнут предлагать более выгодные условия сделок", — говорит он. По словам Арсения Васильева, застройщикам все чаще приходится искать какие-то новые формы сотрудничества, связанные и с рассрочкой, и с долей участия в реализуемом проекте. В Москве девелоперы также стремятся найти варианты. Так, по словам управляющего партнера Rusland SP Ильи Шуравина, если проект стоит дороже 1 млрд рублей, то все, что свыше, инвестор предлагает компенсировать метрами в будущем проекте. "Единичные инвесторы с бюджетом до 3-5 млрд рублей деньгами ищут действительно уникальные предложения, и это скорее исключение из правил", — говорит он.

 

Тот самый момент

Управляющий партнер "Rusland SP Северо-Запад" Альбина Ямалетдинова утверждает, что сейчас рынок земли как в Санкт-Петербурге, так и в Москве находится в состоянии "золотой середины": кризисные явления снизили цену земли в валюте, а психологическое состояние продавцов при этом таково, что они готовы реализовывать свои активы. "Так было и в прошлый кризис", — констатирует она. По ее словам, девелоперы, у которых есть деньги, проявляют явный интерес к участкам. "В декабре — январе было затишье. В связи с валютными колебаниями и неопределенностью в экономической ситуации многие инвесторы приостановили свою деятельность и пересмотрели критерии поиска площадок. Так, большинство "жилищников" требуют наделы, по которым продавец либо предоставляет гигантскую рассрочку, либо часть стоимости сделки готов получить метрами в построенном объекте", — рассказывает Альбина Ямалетдинова.

Любая стабилизация макроэкономических показателей позволит более ответственно строить инвестиционные планы и продавцам, и покупателям и может поддержать замороженный рынок. "Все чаще появляются предложения о переуступке проектов. Это новый формат для нашего рынка. Предложения поступают наиболее крупным игрокам, которые устойчивы вне зависимости от кризиса. "Унисто Петросталь" рассматривает такие варианты и, возможно, до конца этого года мы выберем проект по переуступке и выйдем с ним на рынок", — сообщил Арсений Васильев.

По прогнозам аналитиков, такое "золотое равновесие" продлится недолго, ведь продавцы тоже реагируют на улучшения в экономике и начинают повышать цены.

 

Купить с рук

Подавляющее большинство земли, пригодной для застройки, сосредоточено в руках частных собственников. Городские торги хотя и проводятся, но доля сделок по ним в общем объеме незначительна. По словам Марка Лернера, с частниками договариваться удобнее. "Город выставляет жесткие условия сделки, с которыми ты либо соглашаешься, либо не участвуешь в торгах", — констатирует он. Вместе с тем петербургский рынок профессиональных ленд-девелоперов, которые приобретают актив с высокими градостроительными рисками и "очищают" его, проводя все необходимые предусмотренные законодательством процедуры с целью дальнейшей продажи проекта стороннему девелоперу, достаточно узкий.

"К подобным компаниям можно отнести Jensen, "Теллус Групп", "Евроинвест" и "Нордэст", а также ряд других компаний. Чаще всего все необходимые согласования собственники площадок с недействующими производствами проводят сами", — констатирует Альбина Ямалетдинова.

В Петербурге на рынок земли существенное влияние оказывают жесткие градостроительные ограничения. В связи с этим участков, пригодных для строительства многоэтажных жилых домов, по словам Альбины Ямалетдиновой, крайне ограниченное количество. Тех, кто решится приобрести площадку в некорректной зоне, ожидает длительный и непредсказуемый процесс смены вида разрешенного использования. К слову, в Москве происходит "ручное" управление данным процессом, которое увеличивает не только объем рынка "пригодных" участков для многоэтажной жилой и коммерческой застройки, но и его динамичность. "В Москве в структуре предложения преобладают площадки недействующих предприятий достаточно большой площади. Территории с подобными характеристиками в Петербурге не пользуются спросом в связи с неопределенностью возможности перевода конкретной площадки под жилье", — отмечает Альбина Ямалетдинова.

По словам Льва Марголина, сейчас на петербургском рынке присутствуют предложения и по большим кускам земли, которые могут быть пригодны для комплексного освоения территорий, а также "точечные" наделы. "По количеству участков — больше под точечную застройку, по возможному строительству квадратных метров жилья — под КОТ", — добавляет Марк Лернер.

 

Location, location, location

Наиболее активными покупателями на рынке земли в Петербурге являются девелоперы жилья и сетевые гипермаркеты. "Критерии, по которым участки признаются жилищным девелопером привлекательными, разные в зависимости от стратегии конкретной компании. Для нас обязательным является обеспечение требуемой рентабельности инвестиций и приемлемый для компании уровень риска", — говорит руководитель проекта "Монарх-Девелопмент" в Санкт-Петербурге Владимир Заболотский.

Лев Марголин напоминает об известной формуле успешного участка: "Location, location, location". "Безусловно, участки, обеспеченные транспортной доступностью, расположенные около станций метро, являются интересными и востребованными. Все остальное тоже важно, но это можно решить уже в процессе девелопмента: инженерное обеспечение участка, наличие объектов соцкультбыта, торговли. Очень важна возможность получить участок в собственность, а не в аренду. В этом случае девелопер может более гибко подходить к процессу строительства — например, разбивать строительство на очереди, выводить корпуса в продажу в соответствии с конъюнктурой рынка", — говорит Лев Марголин. 

 

Ссылка на статью: http://www.kommersant.ru/doc/2746966/doc/2746966

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи