Инвестиции в гостиничный бизнес.

Инвестиции в гостиничный бизнес.

Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин подготовил авторский материал об инвестициях в гостиничный бизнес для сентябрьского выпуска отраслевого журнала CRE.

Новая волна инвестиционных запросов из России захлестнула гостиничный рынок Европы. Одни покупают активы для расширения бизнеса, другие делают пробные шаги на европейском инвестиционном рынке. Пик покупок «на эмоциях» пришелся на 2000-е годы, когда российские нувориши скупали европейские бутик-отели, отели-замки. Сейчас эти объекты снова выставляются на продажу, но охоты за ними уже нет. Потенциальные инвесторы тщательно подходят к отбору проектов, взвешивают все риски и анализируют особенности европейского законодательства, а также все чаще прибегают к услугам профессиональных управляющих компаний.

Европа сегодня перегрета международными деньгами. Помимо самих европейцев, а это и частные инвестиционные компании, и пенсионные фонды, и страховые компании, в нее вкладывают инвесторы из США и Азии. Наиболее интересные предложения по топовым для инвесторов городам типа Мюнхена могут выходить в сделку буквально в течение месяца, даже не попав на открытый рынок. Какой-нибудь пенсионный фонд учителей и госслужащих всего одного штата США  запросто может отдать мандат на освоение бюджета в миллиард долларов консультанту по недвижимости с задачей приобретать коммерческие объекты - в том числе и в Европе.

В такой ситуации российским инвесторам приходится довольно непросто. Помимо легализации средств, появляется живая необходимость в мгновенном реагировании на возникшее предложение. Но времени на маркетинг, раздумья и торг физически нет, потому что конкурирующие инвесторы прекрасно осведомлены о нюансах локальных рынков и очень быстро оценивают привлекательность объекта.

Инвестброкеры немецких компаний неоднократно повторяли одинаковую мысль: «Среднестатистический российский инвестор очень похож на китайского инвестора 3-5-летней давности. Он долго думает, сомневается, пытается торговаться, но эта потеря времени никогда не идет ему на пользу. Хороший гостиничный объект по справедливой цене может иметь до десяти альтернативных инвесторов, поэтому выбирается самый опытный и комфортный».

Кроме того, применимо к той же Германии сложившаяся многолетняя практика, когда покупатель платить брокеру (порой до 7% от суммы сделки) идет вразрез с российской практикой, при которой гораздо чаще брокер зарабатывает именно на продавце.

Тем не менее, на гостиничном инвестиционном рынке Европы уже появились квалифицированные инвесторы из России, которые имеют четкие представления о том, чего они хотят, и их стратегия во многом повторяет стратегию консервативных европейских инвестфондов. А вот частные инвесторы идут скорее по сценариям opportunity funds в поисках более высокой доходности. Почувствовав усиление инвестиционной активности по обоим направлениям со стороны российских инвесторов, мы приняли решение открыть представительства в Германии и Словении, где уже постоянно находятся наши сотрудники.

Любопытно, но сегодня нет универсального мнения инвесторов о том, что попадает в определение «emerging markets», и, как следствие, целые страны могут вообще выпадать из инвестиционных обзоров. Перспективные страны оказываются недостаточно заангажированными, оставляя широкие возможности для более агрессивной инвестиционной стратегии при довольно низких инвестиционных рисках.

Если посмотреть сводные кредитные рейтинги S&P, Moody’s, Fitch, то методики оценки состояния и перспектив привлекательности экономик различных государств могут различаться. Для экспресс-оценки новых рынков есть смысл смотреть именно рейтинг сразу трех рейтинговых агентств, и негативная оценка хотя бы одним из них может быть однозначно истолкована крупными институциональными инвесторами как красная карточка, а вот одна-две позитивные могут дать дополнительный сигнал повнимательнее приглядеться к топовым активам такой страны.

Сложности инвестирования

Профессиональные инвесторы, которые рассматривают возможность покупки отелей, сталкиваются с типичными вопросами и ситуациями, которые выявляются при аудите.

Прежде всего, в Западной Европе и Скандинавии довольно часто встречается формат, когда у собственника отеля заключен арендный договор (фиксированная плата в абсолютных цифрах) с управляющей компанией.  В Восточной Европе это редкость, а в России подобные примеры можно пересчитать по пальцам (к примеру, в Петербурге есть подобный пример в локации аэропорта Пулково).

В этой ситуации инвестор может оказаться перед выбором: покупать ему отель с нагрузкой в виде менеджмента, расторжение контракта с которым приведет к неустойкам и необходимости возврата депозита, либо сохранить все как есть, оценивая возможность смены оператора по истечению срока контракта.

Причем наличие арендного контракта вовсе не означает, что это будет именно сетевой бренд - порой может работать карманная «компания-одного-объекта».

Разумеется, подобный контракт дает инвестору более четкое представление о доходности объекта, однако и в Европе случались ситуации пересмотра условий контракта со снижением базовой ставки аренды в связи с уменьшением туристического потока и обострением конкуренции между отелями.

При этом ежегодная индексация может быть либо фиксированной (например, для одного из новых предложений, которое рассматривает наш клиент в центре Берлина, это 2%), либо быть привязанной к CPI - аналогу нашего ИПЦ (то есть, начисляется при превышении определенного порога или составляет какую-то долю от ежегодного роста ИПЦ – часто это вилка 60-70% от ИПЦ).

Второй вариант подразумевает стандартную процедуру работы отеля с управляющей компанией, которая получает фиксированное вознаграждение за управление отелем. Как правило, это фиксированная ставка в 2,5-3,0% от годовой валовой выручки. В случае работы под сетевым брендом отдельная часть расходов направляется еще и на оплату франшизы. При этом оператор берет на себя регулярные расходы по мебели и прочим позициям FF&E (сокр. от furniture, fixture and equipment) и все затраты на косметический ремонт, а вот затраты по страхованию здания перекладываются на собственника.

Нелогичная доходность

Трек-рекорд сделок по различным городам формирует интерес и ожидания инвесторов на следующий период. При этом создается общая картина, которая год от года будет схожа, независимо от стоимости денег: есть города т.н. CORE категории (на примере Германии это топ-7 городов: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт, Штудгарт), есть более широкий список второстепенных городов, входящих в агломерацию, и есть все остальное.

В последнее время усилился скепсис многих бизнесменов по поводу инвестиций в тот же Мюнхен, поскольку при довольно высоком показателе среднегодовой заполненности номеров (под 80%) и прочих факторах привлекательности рынка предложения очень ограниченные по количеству и мгновенно уходят по закрытым продажам. Ряд консервативных инвесторов в Мюнхен умудряется доходствоваться и 3,0% на вложенный капитал для центральных локаций. Остальные города из списка сулят доходность в 4-4,5% для качественных объектов, и Франкфурт, Дюссельдорф и Кельн из этой так называемой «Magic-7» пока обладают наиболее хорошими перспективами с точки зрения инвестиций.

А вот города второго порядка, входящие в агломерации, зачастую могут предложить доходность в 5-6%, а иногда и чуть выше, когда речь идет о покупке первоклассного отеля, работающего под сетевым брендом и не требующего реновации. К примеру, один из наших клиентов рассматривает подобный отель в городе Бохум, входящем в агломерацию Дюссельдорфа. В Бохуме доля иностранных туристов составляет лишь 17%, но при этом среднегодовая заполненность отеля - 66-67%. И таких примеров на рынке достаточно много. Германия, как и любая другая страна, очень многогранна с точки зрения инвестиционных возможностей.

Приобретение отеля в туристическо-развлекательной зоне - не единственно возможный критерий, гарантирующий успешность инвестиций. В частности, один из продаваемых отелей крупнейшего американского гостиничного бренда в столице Австрии обладает среднегодовой заполненностью на уровне 80%, несмотря на то, что расположен в удалении от центра города – внутренний туризм и бизнес-туризм имеют сильнейшее влияние на гостиничный бизнес в странах западной Европы.

Интересно, но огромное количество фондов не включает в план приобретений качественные гостиницы в Италии и Франции, формально считая эти страны более рискованными для инвестирования. Что уж говорить о Восточной Европе или небольших странах Южной Европы, где доходность качественных отелей может находиться в диапазоне 7-10%.

Бывает ли доходность выше? Разумеется. Так, в Словении один из прекрасных отелей был куплен пару лет назад с дисконтом более 50% как залоговый актив, при этом почти на 75% от стоимости покупки банк выдал долгосрочный кредит. Подобные предложения изредка попадаются, но это большая удача, и выстраивать долгосрочную инвестиционную стратегию в расчете на такой случай невозможно.

Кстати, один из важных показателей в планируемой сделке – это будущий LTV (loan to value), то есть при покупке объекта необязательно обладать всей суммой и есть возможность организовать кредитное плечо, разумеется, с ценой обслуживания кредита ниже имеющейся доходности.

А у нас?

Российский рынок гостиничной недвижимости тоже разогрет, десятки новых объектов начали экспонироваться только с начала этого года – почти любой крупный промышленный или финансовый холдинг имеет в портфеле непрофильных активов санатории и гостиницы.  Но резкое падение долларовой стоимости всех типов недвижимости не дает возможности оценивать ранее созданный бизнес по старым формулам, а инвесторам долларовая стоимость актива в России не интересна.

Резкого роста стоимости гостиничной недвижимости в России не предвидится, риск дальнейшей девальвации национальной валюты еще велик, плюс многие крупные приближенные к власти инвесторы готовят себе личный «план для отступления». Кроме того, развитие гостиничного бизнеса у нас в стране почти никак не стимулируется, несмотря на скромные данные по притоку туристов в Россию. В итоге российский рынок пока не слишком интересен, а количество российских инвесторов в европейскую гостиничную недвижимость будет только прибывать.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи