Социальная инфраструктура и девелопмент жилья в Химках

Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин прокомментировал порталу www.rus2web.ru ситуацию с застройкой Химок и обеспеченности социальной инфраструктуры.


В Химках с приходом новой команды всерьез взялись за перетряхивание инвестконтрактов и обязательств по застройки социальной инфраструктуры.

В Химках в моменте строят порядка 200 различных объектов капитального строительства (в понятие ОКС попадают и дорожные развязки, мосты). На начало 2016 года вХимках работало порядка 40 застройщиков.

Вообще с точки зрения сложившейся застройки основной объем девелопмента плотно будет происходить в микрорайоне Клязьма- Сторбеево, районе Сходня, микрорайоне Новогорск.   Путь Москвы по редевелопменту промзон в Химках не пройдет,  основные налогоплательщики типа НПО Лавочкина итд не планирует редевелопмента своих территорий в жилье и прекрасно себя чувствуют.

ФГУП «НПО им. С.А. Лавочкина» (чуть менее 5 тыс сотрудников), ОАО «НПО «Энергомаш» им. академика В.П. Глушко» (более 4 тыс сотрудников), ОАО «МКБ «Факел» им. академика П.Д. Грушина», ОАО «МКБ Искра им. И.И. Картукова»  - все эти предприятия организуют сильный научно-производственный кластер, в связи с чем власти Химокв рамках федерального закона пытаются присвоить Химкам статус наукограда.

Генплан Химок пока не вышел на публичные слушания, они должны начаться летом и продлятся 3 мес. Генплан все поставит на свои места. Проект генплана есть в интернете в свободном доступе.

С точки зрения высотности в Химках формально не разгуляешься - приаэродромная зона  вокруг аэропорта, поэтому большая часть многоэтажных проектов проходят согласования непосредственно аэропортом  и Росаэронавигацией  (это регулируется соотвествующим постановлением правительства РФ). Ну аэропорт это всегда не только рабочие места, но и санитарно-защитная зона, которая вносит ограничения по строительству.

С точки зрения обеспеченности школами, наверное, Сходня - пока один из самых проблемных из районов Химок, но и там две крупные школы должны открыться в 2016м году, что должно выровнять показатели. По ряду объектов инвесторы еще не определены - к примеру, в мкрн Новые Химки дефецит школ составляет чуть меньше 3000 мест. Самый большой дефицит по больницам- в мкрне Левобережный. Это неудивительно - там за последние годы было построено и продолжает строиться несколько крупнейших жилых комплексов -это десятки га застройки, которые практически не включали в себя инфраструктуру подобного рода. 

Какие негативные последствия теоретически могут возникать в случае отсутствия достаточной социальной инфраструктуры с точки зрения урбанистики? 

Это означает, что любой новый инвестор, который придет в этот микрорайон позже, может столкнуться с чрезмерным дефицитом микрорайона - и не удивлюсь, если вся эта социальная нагрузка будет ложиться на новых инвесторов, и как следствие, спровоцирует новый виток удорожания жилой недвижимости в этом районе. Если же это не произойдет и разрыв между нормативами по социалке годами и десятилетиями будет ухудшаться, то это скажется не только на снижении привлекательности недвижимости, но и вцелом на ухудшении социально-демографических показателей, уровня доходов на домохозяйство. Но самое главное - резкий рост социальной напряженности на локальном уровне легко может заставить закачаться кресла местных чиновников, а каждая команда приходит с расчетом на длительный период работы.

Поэтому власти активно занимаются контролем и модерацией этого процесса - там, где невозможно построить целый социальный объект, необходимый по нормативам, застройщики фондируют совместно такие проекты. Обманутые дольщики есть и будут - ошибки нескольких предыдущих команд всегда приходится разгребать новым властям. 

Без аукциона подмосковные власти официально не могут предоставить застройщикам напрямую участок в качестве компенсации за достройку замороженных проектов с обманутыми дольщиками, как это могло бы быть раньше - однако все мы понимаем, что компании, которые берут на себя этот финансовый и социальный груз, получают "зеленый свет" в кабинетах власти - и у любой из властей любимчики всегда будут. Например, Урбан-групп, которые доделывают за СУ-155 наверняка будет пользоваться какими-то привилегиями и возможностями по ускоренному согласованию проектов, и наверное, ничего плохого в этом нет- в конечном итоге, пострадавшие вкладчики получат решение возникшей проблемы за счет частного девелопера, а не из бюджетных денег.

Городские власти в Химках в меньшей степени озадачены проблемой маятниковой миграции жителей Химок на работу в Москву (да и вопрос это не только к области, но и к городу), именно поэтому многострадальный проект легкого метро до Планерной до сих пор не имеет четких сроков реализации, а инвестор наверняка будет еще несколько раз меняться. По факту, этот проект мог бы довольно быстро окупиться, имея в своем составе перехватывающую парковку на 10-15 тыс авто, тем более если он будет иметь возможность развития далее за пределы химкинской станции; но сейчас в этом направлении практически никто не думает, всем гораздо проще осваивать бюджеты на обновление и увеличение УДС, и как следствие - наплыв областных автомобилей в Москву будет сдерживаться только пробками и общим размером поверхности УДС. С другой стороны, усиливающаяся относительная транспортная изолированность Химок будет стимулировать не только увеличение трафика пригородных поездов РЖД, но и размещение большего количества рабочих мест в городе, что является давней мечтой властей о локализации рабочей силы - Химки уже среди областных городов занимают первое место по количеству рабочих мест, и тенденция будет усиливаться.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи