О ВОЗМОЖНОСТЯХ ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЯ ЗДАНИЙ

О ВОЗМОЖНОСТЯХ ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЯ ЗДАНИЙ

Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад, дала комментарии к эксперпертной статье порталу Arendator.ru.

 

РАБОТА НАД ОШИБКАМИ

Перепрофилирование коммерческой недвижимости затрагивает не только "бумажные", но и уже построенные объекты, и сейчас становится все более популярным в России. Однако такой шаг, хотя порой и является для застройщика единственным адекватным решением, все же таит в себе немало "подводных камней".

"Здесь и сейчас"

Перепрофилирование недвижимости в нашей стране имеет давнюю историю и начало набирать популярность более 15 лет назад. Тогда бизнесмены массово перестраивали детские сады в офисные центры и помещения свободного назначения. Архитектура, конструктивные особенности и довольно востребованная площадь детсадов - от 1,4 тыс. до 3 тыс. кв. м - позволяли использовать здания максимально эффективно. Также образовательные учреждения имели большие собственные участки - как правило, от 50-60 соток до одного гектара.

Некоторые эксперты предлагают копнуть еще глубже, указывая, что смена формата недвижимости была распространена еще 100 лет назад. Например, в 20-30-х годах прошлого века здания церквей и монастырские комплексы активно переделывали в клубы, музеи, склады, общежития, а дворянские усадьбы - в жилье эконом-класса. После распада советской системы многие стадионы некоторое время использовались как рынки, напоминает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков.

По мере "взросления" рынка на смену такому ограниченному и не всегда законному подходу пришел редевелопмент старых промышленных зданий - еще недавно "мертвые" заводы и фабрики одни за другими стали превращаться в современные деловые комплексы, рынки нового поколения и арт-пространства. В столице наиболее знаковыми примерами подобных преобразований можно смело назвать деловые кварталы "Красная роза" и "Новоспасский двор", бизнес-центр "Красный Октябрь" и центр современного искусства "Винзавод".

Есть и свежие примеры - не так давно гипермаркет "Карусель" на Новорижском шоссе открылся в здании помадного завода Oriflame. Куда менее популярна, но тоже любопытна перестройка промплощадок под спортивные центры. Например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг Arena GP.

Собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев подчеркнул, что при перепрофилировании не обязательно весь объект меняет свой формат. "В бизнес-парках "Дербеневский" и "Кожевники" мы немного изменили "офисное" направление за счет оборудования нестандартных площадей. Так появились открытые и закрытые площадки для проведения корпоративов и других мероприятий, залы для выставок, съемочный павильон и студия звукозаписи", - уточнил он.

В отличие от гораздо более старой и масштабной зарубежной практики перепрофилирования недвижимости в России смена "ориентации" объектов носит временный характер - "здесь и сейчас", как способ переждать непростые времена на рынке. На Западе же изменение формата ориентировано на конечный продукт с целью использования его по новому направлению в течение многих лет.

Как бы то ни было, эксперты сходятся во мнении, что перепрофилирование уже построенной недвижимости - это показатель того, что девелопер допустил серьезный просчет при проектировании и запуске строительства, не спрогнозировав будущую конъюнктуру рынка и востребованность своего детища.

Трудности перевода

В целом, существуют три вида изменений объектов коммерческой недвижимости, которые не стоит путать друг с другом: "реконцепция", "реконструкция" и "перепрофилирование". При реконцепции объекта изменения не затрагивают конструктивные элементы здания, меняется только функциональное зонирование и концепция здания. Например, состав арендаторов в торговом центре.

При реконструкции конструктивные элементы могут быть изменены полностью - у здания возникает новая жизнь и, пожалуй, от первоначального варианта остается только название. В этом случае может поменяться форма внешний вид объекта, размер площадей и так далее (успешным примером можно назвать реконструкцию "Центрального детского магазина на Лубянке").

Наконец, при перепрофилировании объекта изменяется его назначение, "профиль". "При этом возводятся новые некапитальные перегородки, меняется "нарезка" помещений. Объект может "потерять" количество площадей или, напротив, "приобрести" их", - рассуждает Дмитрий Сысуев, директор по развитию группы компаний "Фортекс".

Перепрофилировать уже построенное здание не так-то просто. Изменение функционального назначения объекта и его объемно-пространственных и иных характеристик (например, перевод офисного комплекса в апартаменты) является реконструкцией. Соответственно, процедура получения исходно-разрешительной документация не отличается от аналогичных процедур для объекта нового строительства, и включает в себя, например, в Москве, разработку и согласование градостроительной документации (проект планировки территории и/или ГПЗУ), изменение цели предоставления земельного участка в договоре аренды на проектирование и строительство в соответствии с параметрами ГПЗУ, проектирование и прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство, перечисляет Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад. При этом срок получения исходно-разрешительной документации для перепрофилирования такой же, как и для нового строительства. По словам игроков рынка, этот процесс рискует затянуться на срок от семи-десяти месяцев до полутора лет и более. В целом же, без учета времени на проектирование, смена профиля здания может занимать от одного до трех лет.

Собственник объекта вправе самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа закрепленных градостроительными нормами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности, продолжает юрист коллегии адвокатов "Барщевский и Партнеры" Елена Михалевич. Однако в том случае, если правила землепользования и застройки не утверждены в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации.

"К примеру, в Москве правила землепользования и застройки до сих пор не утверждены. А всвязи с тем, что перепрофилирование производится, как правило, с изменением не только функционального назначения объекта, но и касается перепланировки и реконструкции, то в данном случае применяется порядок, предусмотренный административными регламентами предоставления государственных услуг города Москвы "Выдача разрешения на строительство" и "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"", - уточнила специалист.

Следует отметить, что в настоящее время изменить способ использования своего здания может только то лицо, которое обладает возможностью изменения вида разрешенного использования земельного участка, то есть одновременно является собственником земли под зданием.

Ольга Штода, директор по развитию компании BlackStone Keeping Company, напомнила, что по каждому из районов города разрабатывается план зонирования и строительства различных типов объектов: деловые, общественно-социальные, жилые, промышленные и прочие. И по каждому из типов зданий есть некие квоты, которые соответствуют нуждам района, поэтому при перепрофилировании первое, что необходимо согласовать с администрацией - это соответствие профиля запланированного объекта градостроительному плану города. "Следующей сложностью может стать вопрос соответствия существующих инжирных систем и конструктива здания новым требованиям при изменении назначения (это касается и несущих конструкций, и освещенности, и систем водоснабжения и вентиляции, и прочего). Стоит также отметить, что при смене назначения в кадастровый паспорт вносятся изменения, что ведет за собой смену системы налогообложения. Все это учитывается на этапе принятия решения возможности и целесообразности перепрофилирования объекта", - добавила Штода.

Существуют два пути оформления документов для перепрофилирования недвижимости: длинный (с оформлением ГПЗУ) и короткий (без ГПЗУ). Длинный путь является максимально легитимным, однако, чаще всего применяется короткий путь, поскольку он упрощен и не требует значительных изменений.

В то же время Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group, настаивает: нельзя говорить о том, что девелопер сам может принимать решение по какому пути ему идти - длинному или короткому. "Это будет некорректно. Есть законодательно прописанные нормативы и необходимо их придерживаться", - убежден Шашурин. К слову, с 1 июля ГПЗУ упраздняется и все решения будут осуществляться в соответствии с проектом планировки территорий.

Иногда девелоперу может помешать ряд законодательных ограничений, которые в первую очередь распространяются на некоторые спортивные сооружения и объекты, имеющие историческую ценность, например, памятники архитектуры.

Для каждого вида использования существуют свои техусловия. Скажем, в помещении с большим скоплением людей обязательно нужно предусмотреть наличие аварийного выхода, а при установке тяжелого оборудования учесть несущую способность конструкции. Для перепрофилирования помещений под ресторан/кафе или частную клинику требуются согласования с профильными инстанциями. Существуют свои тонкости и при перепрофилировании старых зданий под жилые апартаменты. Поэтому стоит заранее уточнить возможность необходимых переделок и изменения функционального назначения здания.

Перепрофилировать можно почти любой вид недвижимости, хотя это и не всегда целесообразно. Во время смены профиля объекта эксперты советуют не затрагивать несущие конструкции, так как в противном случае стоимость работ может сильно увеличиться. "Именно поэтому офисное здание с сеткой колонн 8100Х8100 можно нарезать на апартаменты, а панельный жилой дом, состоящий внутри из одних несущих стен, нельзя превратить в открытое офисное пространство", - добавил Сергей Крючков из Rose Group.

Наиболее распространенным на отечественном рынке является перестройка офисных центров в апартаменты. И на то есть как минимум две причины. Во-первых, девелопер может продавать апартаменты еще на этапе строительства, а после его окончания быстро выйти из проекта. Такая схема позволяет вернуть вложенные средства гораздо быстрее, нежели при сдаче тех же офисов в аренду, особенно на сегодняшнем падающем рынке. Во-вторых, спрос на апартаменты остается стабильно высоким, как и цены на такую недвижимость, в то время как перспективы сокращения вакантности в ТЦ и БЦ остаются крайне туманными.

В последнее время на столичном рынке появилось множество апарт-комплексов, изначально запланированных как офисные или офисно-торговые. По оценкам коммерческого директора City&Malls PFM Сергея Шиферсона, такой "трансформации" подверглись до 20% новых апартаментов.

Из недавних примеров можно вспомнить "Кунцево-Плаза", Atlantic Apartments и МФК "Водный". Среди строящихся объектов следует упомянуть "Пресня Сити" (вместо МФК "Хрустальные башни") или МФК площадью 275 тыс. кв. м с гостиницей, офисами и апартаментами в "Москва-Сити" - ранее "Мосинжпроект" намеревался построить там БЦ на 150 тыс. кв. м.

А вот, перепрофилировать БЦ, к примеру, под гостиничный комплекс возможно только в том случае, если к каждому отдельному помещению (офису, номеру) будут подведены коммуникации. В офисных же зданиях обычно бывает поэтажное распределение санузлов, что несколько затрудняет перепрофилирование подобного рода, поэтому такие примеры не столь широко распространены на нашем рынке. Не часто встречаются и примеры перепрофилирования ТЦ в офисы или апартаменты - у торговых объектов слишком большая глубина этажа и, соответственно, недостаточное естественное освещение и удобство планировок.

Рост по экспоненте

В целом конвертация объекта, если она проведена с учетом тенденций рынка, может быть очень удачным решением для девелопера. При этом основной риск, связанный с выбором формата и концепции, можно нивелировать за счет привлечения профессиональных экспертов, а уточнять бюджет редевелопмента нужно в процессе реализации проекта, напомнила управляющий партнер, директор Top Hotel Expert Наталия Розенблюм.

Оставлять за собой перепрофилированный актив или нет, решает сам собственник. Как правило, девелопер после изменения формата продает объект. При этом цена здания, заполненного арендаторами, будет несомненно выше.

Если застройщик сумеет грамотно провести работу по смене формата своего проекта, то на выходе стоимость "обновленного" здания может быть рыночной, при условии, что оно оснащено современными инженерными системами и обладает эффективными планировками, верным зонированием различных функциональных составляющих, достаточно развитой инфраструктурой и парковкой.

Однако при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи перепрофилированного объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной. Словом, все зависит от самого застройщика.

Учитывая резкое падение спроса практически на все виды недвижимости, девелоперы будут искать способы вывода реализуемых проектов из стрессового состояния, поэтому перепрофилирование уже построенных объектов в России станет возрастать по экспоненте, прогнозирует Александр Морозкин, генеральный директор ООО "Хорс".

Иного мнения придерживается Андрей Ковалев. "Я не думаю, что это станет повсеместной практикой. На сегодняшний день даже в Москве есть потенциал для роста во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Поэтому большинству собственников целесообразнее "пережить тяжелые времена" кризиса, стараясь удержать имеющихся арендаторов", - парирует эксперт.

При этом морально и физически устаревшие объекты, которые планируется реконструировать, могут быть перепрофилированы. Но это будет решаться в каждом конкретном случае, резюмирует Ковалев.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи