НА ПОЧВЕ ИНВЕСТИЦИЙ

НА ПОЧВЕ ИНВЕСТИЦИЙ

Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин принял участие в подготовке большой обзорной статьи портала Arendator.ru о рынке земельных участков Подмосковья.
 

Масштабные изменения, произошедшие на рынке коммерческой недвижимости за последние два года, настолько захватили общественное внимание, что другие смежные темы отошли в информационном поле на второй план. За разговорами о динамике уровня вакансии в офисах столицы и арендных ставок в торговых центрах региона, многие забыли, что любой девелоперский бизнес во многом зависит от земельного рынка, который также ощутил на себе влияние кризиса.

 

Ненужная земля

Исторически сложилось, что Москва и Московская область всегда обладали наиболее ликвидной недвижимостью. Земельный участок, расположенный относительно близко к столице, продавался довольно быстро и по высокой стоимости. Однако ситуация в 2015 году серьезно изменилась, и сейчас можно с уверенностью сказать, что рынок земельных участков, расположенных в Подмосковье, уже имеет весомые отличия от прошлых лет своей истории. Сегодня целый ряд крупных проектов в области рискует не оправдаться. Это объясняется стремительным падением спроса и параллельно столь же резким ростом предложения. Дисбаланс начал наблюдаться еще раньше, однако именно в 2015 он стал особенно заметен.

Таким образом, основной тенденцией на земельном рынке в пределах столичного региона в 2015 году стало падение ликвидности таких активов. Для продажи участка некоторые лендлорды идут на предоставление скидок до 20-30%.

 

Цена участка напрямую привязана к конечному финансовому результату, который может быть получен в результате девелопмента этой территории. Именно поэтому стоимость определяется как коммерческим потенциалом локации, так и сдерживающими факторами (градостроительные ограничения, санитарные зоны и т.д.). Если рассматривать Московскую область, то в пределах 1-5 км от МКАД в хорошей локации земельный участок под жилье с ГПЗУ может принести лендлорду в горизонте 3 лет 100-150 млн руб. арендных платежей за 1 га. Стоимость земли под торговую недвижимость напрямую привязана к плотности застройки, и хороший участок с ГПЗУ и активным трафиком может в отдельных случаях стоить до 500 млн руб. за 1 га.

Ввиду высокой вариативности факторов, влияющих на стоимость земель, расчет средневзвешенных ставок относителен. Если усреднить, то оптовая стоимость земель, например, на удалении от 10 до 25 км по Каширскому и Симферопольскому шоссе в с/х назначении от 80 до 120 тыс. руб. за сотку, ИЖС - 120 - 200 тыс. рублей. за сотку, МЖС - 160 - 270 тыс. тыс. рублей.

 

Если говорить о стоимости земли вдоль основных магистралей в столичном регионе, то стоит отметить, что на Горьковское шоссе средняя цена за одну сотку земли в 2015 году составила 109 тыс. рублей. На Дмитровском шоссе этот показатель составил 219 тыс. рублей, на Калужском - 530 тыс. рублей, а на Каширском 240 тыс. рублей. При этом на Ленинградском направлении стоимость одной сотки земли составила порядка 323 тыс. рублей.

Вполне закономерно, что падение спроса вынуждает терять прибыль. При этом некоторые проекты из-за таких изменений начинают продаваться по близким к себестоимости ценам. Можно с уверенностью утверждать, что в этом и следующем году строительство новых объектов замедлится, а их число снизится.

При этом часть лендлордов, надеясь обеспечить необходимую прибыль от земельных активов, переходят к схеме использования fee-девелопмента. В последнее время число подобных проектов заметно растет. Так, один из крупнейших российских девелоперов - Coalco - передал в 2015 году на условиях fee-девелопмента проекты общей площадью более 1 млн кв. м компании MR Group. На сегодняшний день портфель компании Coalco представлен проектами общей площадью более 15 млн кв. м. Земельный банк Coalco составляет более 20 тыс. га.

 

При этом большей частью земель в регионе владеет государство.

Помимо этого, Московской области сейчас передаются и предприятия-банкроты. К большому сожалению, эксперты отмечают, что сегодня эта тенденция только усиливается. Не остаются в стороне и неразграниченные земельные участки, и они вовлекаются в оборот, пополняя земельный банк. В 2016 году Подмосковье получит из федерального бюджета более 270 миллионов рублей на приобретение земельных участков только сельскохозяйственного назначения для ввода их в оборот. Кроме того, Мособлдума приняла закон об особо охраняемых природных территориях, и в этом году из бюджета выделены средства на проведение кадастровых работ на территории этих зон для того, чтобы обезопасить их в дальнейшем от незаконного строительства. Тенденция на рынке по монополизации земель государством определенно существует и, исходя из анализа наблюдаемых событий, можно сделать предположение, что она и будет развиваться.

 

По словам Цай Гуйжу президента МТВК "Гринвуд", главы Союза Китайских предпринимателей в России, в сегодняшних условиях гораздо больше ценятся активы с готовой инфраструктурой и коммуникациями, которые за короткое время можно оборудовать под жилье или другие нужды. "Покупать нулевые участки, недавно переведенные из сельхозземель, в существующих условиях неэффективно, поскольку на рынке есть много более интересных предложений. Сельхозземли во владении лендлордов Подмосковья составляют примерно 500 тыс. гектаров и по большей части используются по назначению. При этом в последнее время стала невыгодной практика, когда создается только видимость использования, во избежание штрафов. Востребованной мерой сегодня является сдача земли в аренду под сельхоз обработку, при этом часто стоимость аренды минимальна и покрывает только налоги по кадастровой стоимости объекта. В целом уровень предложения на земельном рынке Подмосковья существенно превышает спрос, который с 2013 года снизился на 40%", - подчеркнула эксперт.

 

Лакомые отрезки

В условиях падения ликвидности земельных активов и общего понижения активности строительного бизнеса в регионе еще более явно вырисовывается карта зонирования районов по степени их привлекательности для девелоперов. Можно сказать, что в 15-ти километровой зоне от МКАД освоены около 65 - 70 % земель, пригодных для строительства. Еще около половины - в 15-50 км от столицы Если рассматривать наиболее привлекательный для бизнеса радиус удаленности от МКАД на расстоянии до 40 км, то стоит отметить, что наиболее крупные объемы для будущего комплексного освоения территорий находятся в окружении хорды Ленинградского шоссе от аэропорта Шереметьево до Солнечногорска и в черте московского города Зеленоград, а также в подмосковном Лыткарино и прилегающих к нему районов. Участки рядом с Ленинградским шоссе представлены целым списком лендлордов, у каждого из которых земельные участки на данном направлении по площади составляют от 50 га и более. Рынок "замкадного" многоэтажного строительства существенно снизил темпы, плюс до сих пор по подмосковным землям существует формальный мораторий на перевод сельхозземель в жилье, поэтому не одна сотня га будет ждать либо своего административного ресурса, либо перевода в промышленную категорию. Разумеется, еще один крупный земельный кластер - это Новая Москва. Это направление интересно более глубокой градостроительной проработкой земельных участков и зачастую на рынок выходят предложения не только с ГПЗУ (что уже очень привлекательно для инвесторов), но даже и с разрешением на строительство. Помимо этого инвесторов привлекают земли на Новорижском шоссе (хорошая транспортная доступность); Пятницком шоссе (близость станции метро); Дмитровском шоссе (реконструкция трассы); Симферопольском шоссе (отличная транспортная доступность +строительство южного обхода Подольска), а также Каширском шоссе.

Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP, говорит о том, что еще один интересный пример - это Лыткарино, которое является своеобразным феноменом. "Формально очень близкий к Москве город, но из-за бестолковых транспортных решений предыдущего периода в каком-то смысле отрезан от цивилизации и некие (возможно даже совместные) усилия РЖД и Московской области теоретически могут в одночасье улучшить давно ожидаемое решение транспортного вопроса. В этой ситуации следует ожидать единовременного скачка цен на земли в Лыткарино и прилегающих на 10-15% - суммарно это более 500 га. Если говорить про участки на внешней стороне МКАД, то, как бы ни бушевал кризис, происходит постепенное вымывание предложения, а новой земле взяться неоткуда - МКАД постепенно застраивается и дальше", - заключил Шуравин.

В противовес интересным для развития активам существуют и бросовые земли. К примеру, такие территории есть в Шатурском районе в виду болотистой местности (ранее на большей части этих территорий добывали торф). Большие территории здесь подтопляются, в связи с этим собственники выставляют их на рынок с хорошим дисконтом. Так, можно найти предложения по цене ниже 1000 руб./сотку, что для московской области достаточно дешево.

Далеко не все лендлорды ведут активную работу по экспонированию своих земельных участков, для многих эти активы остались еще в 90-е, однако за бесценок никто отдавать активы не собирается. Как пример, участки многофункционального назначения рядом с аэропортом Шереметьево на первой линии федеральной трассы при мелкой нарезке по 2-7 га экспонируются со стоимостью не ниже 35-45 млн руб. за га.

 

Сложная смена

При столь сложной структуре работы земельного рынка Подмосковья особенно важным становится вопрос юридической гибкости при работе с такими активами. Процедура изменения разрешенного вида использования всегда была довольно трудоемким процессом, который требует временных и финансовых затрат. Во-первых, изменение ВРИ земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Затем заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления. Помимо этого проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков, участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию. В итоге на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

Сама процедура изменения РВИ для земельных активов в Подмосковье занимает в среднем около 80 дней. Согласно Закону Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", размер платы за изменение ВРИ определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка с текущим и предполагаемым ВРИ. Окончательный порядок определения платы устанавливается правительством Московской области. Как известно, в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога. В целом, процедура смены ВРИ в Московской Области - это непростой процесс, который требует контроля и своевременного выполнения различных этапов.

Тамара Куценко, партнер сервиса "Найдем Адвоката", юрист, напоминает, что зачастую "лендлорды" также сталкиваются с вопросами юридического характера, вопросами по оформлению межевания, смене вида разрешенного использования и т.п. "Однако плата за изменение вида разрешенного использования иногда становится больше рыночной цены самого переведенного земельного участка. Введение классификатора разрешенного вида использования земель, было призвано систематизировать рынок. Группы видов разрешенного землеиспользования были разбиты на подгруппы. К тому же существуют утвержденные планы и схемы, где отображены возможности перспективного развития того или иного района, дороги, условия подведения коммуникаций и другие составляющие инфраструктуры. Остается открытым вопрос о совмещении разных видов ВРИ на одном участке. Разные структуры исполнительной власти по-разному смотрят на эту проблему. Одни считают, что один земельный участок может иметь несколько ВРИ, либо ВРИ для участка может быть установлен без какой-либо детализации по подгруппам. Такие мнения грозят бизнесу дополнительными проблемами, поскольку девелопер не сможет на участке совмещать разные виды деятельности, и если его проект бизнеса предполагает именно такое размещение, то ему придется делить землю на более мелкие участки, и для каждой части устанавливать свой ВРИ, что естественно, приведет к дополнительным затратам. Если рассматривать возможности перевода земель сельскохозяйственного назначения в промышленную категорию, которая создает рабочие места, то такой перевод вполне возможен, а вот под жилье практически невероятен", - подчеркнула Куценко.

 

Закопанные долги

Еще одним немаловажным рычагом структурирования земельного рынка столичного региона является процесс вовлечения таких активов для получения залогов при привлечении кредитов. После кризиса 2008-2009 годов банкам досталась значительная часть земельных участков в виде залогов по проблемным кредитам. По некоторым оценкам, около 30% элитной недвижимости на первичном рынке ближнего Подмосковья принадлежит различным банкам. В сложных экономических условиях кредитные организации становятся обладателями земли в качестве непрофильных активов. Часто актив переходит в собственность банка, потеряв в нелегких рыночных условиях часть своей стоимости.

 

В целом, аналитики не видят в получении и реализации залогов больших перспектив для банков. Редко какие кредитные организации бывают заинтересованы в передаче им залогов - обычно это связано с политикой главных акционеров, а объекты залога не задерживаются на балансе банка, переходя в управление другим компаниям. Прогнозы на ближайшие годы говорят о том, что количество проблемных заемщиков вряд ли сократится. Это значит, что банки будут по-прежнему обрастать непрофильными активами, а проблема их реализации в масштабах всей банковской системы может стать очень и очень весомой.

Сегодня большая часть активов продолжает оставаться в руках собственников и не преобразуется в какие-либо девелоперские проекты. Некоторые собственники земли, ранее декларировавшие намерения развивать свои активы, либо запускают проекты согласно изначальным планам, либо меняют концепцию в соответствии с текущими рыночными условиями. Земельный участок в текущих условиях - это пассив. И сейчас главный риск собственника - увеличение расходов на его содержание, оплату налогов, оплату штрафов природоохранной прокуратуры и администрации. В апреле планируется новая волна увеличения кадастровой стоимости, и направлена она на пополнение бюджета региона, что в нынешней ситуации особенно актуально. А текущая ситуация на рынке недвижимости, замедление темпов роста строительства, осложнение доступа к дешевым и длинным кредитам, нестабильная политическая обстановка - все это усугубляет положение собственников и их перспективы на реализацию своих участков. Что касается позиции властей, то в последнее время Правительство в основном поддерживает использование свободных земель для развития именно сельского хозяйства.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи