Земля на инвестиционных условиях

Земля на инвестиционных условиях

Партнер компании Rusland SP Андрей Бойков принял участие в подготовке большой обзорной статьи по рынку аренды земельных участков под жилье в Петербурге.

 Правительство Петербурга возобновляет торги на право аренды земельных участков под жилищное строительство, в ближайшее время инвесторы смогут побороться за 13 га в 4 районах города, перечислив в бюджет почти 2,4 млрд рублей. Последний раз землю в аренду под стройку Смольный отдавал бизнесу год назад - в феврале 2015 года

Последний раз постановление о проведении торгов на право аренды участков на инвестиционных условиях для строительства жилья Смольный утверждал 17 февраля 2015 года. Тогда под строительство многоквартирных домов отвели пятно на улице ул. Александра Товпеко, а также участок на ул. Тамбасова в Красносельском районе.

 

Пустыри и заводи

 Как выяснил "Общественный контроль", в ближайшее время городская администрация возобновит торги по аренде, а начнет торговаться Смольный ровно с той точки, где закончил, - с улицы Тамбасова. Бизнесу предлагается поспорить за 3 смежных участка общей площадью 2,9 га, ограниченных улицей Тамбасова, проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, Новобелицкой улицей (участки 94, 69 и 68). Вообще-то развитие этой площадки идет достаточно давно, но не слишком активно. Когда-то эту территорию в 16 га занимал филиал "Ленфильма", но, по сути дела, под кинопроизводство пятно не использовалась, еще в 2004 году от площадки отрезали кусок и возвели жилье на Новобелицкой улице.

Помимо "Эталона", здесь строятся также ГК "ЦДС" и "Ленстройтрест" - когда все эти дома заселятся (а проживать здесь будет около 70 тысяч человек), выехать из микрорайона будет просто невозможно, говорят в администрации района

Десять лет жители микрорайона любовались заросшим пустырем, пока в 2014 году представители студии не заявили о желании перевести землю в зону средне- и многоэтажной жилой застройки, продать участок и подобрать для павильонов другое место. Заявку студии одобрила Комиссия по внесению изменений в генплан Петербурга, однако ко второму чтению проекта поправок в главный градостроительный документ свою поправку, переводящую территорию под жилье, внес лично Георгий Полтавченко.

Кроме того, Смольный согласовал проект планировки территории квартала (по заказу ООО "Инт девелопмент"), согласно которому вся эта зона разбивалась на пять участков и застраивалась жильем. Согласно ППТ, в квартале должно появиться 6 домов, спорткомплекс и паркинг. В апреле 2015 года нашелся и первопроходец этой территории. 70-й участок в 1,2 га взялся застраивать малоизвестный застройщик ООО "Мегаполис-инвест". Остальные участки оказались невостребованными.

 Два участка общей площадью 2,8 га правительство города предложит застройщикам в Уткиной Заводи. Речь идет о пустыре юго-восточнее 116-го дома по Октябрьской набережной. Любопытно, что прямо напротив этого пятна свой комплекс "Ласточкино гнездо" возводит "ЛенСпецСМУ" Вячеслава Заренкова. Но и тут ажиотажа на торгах ждать не приходится.

К строительству жилья для переселенцев Смольный планировал приступить еще в середине 2014 года, но программа реновации двух кварталов пока даже не стартовала, а позже и надобность в расселении граждан отпала - в рамках обследования нашелся всего один аварийный дом

Дело в том, что этот микрорайон славится абсолютной транспортной недоступностью. Помимо "Эталона", здесь строятся также ГК "ЦДС" и "Ленстройтрест" - когда все эти дома заселятся (а проживать здесь будет около 70 тысяч человек), выехать из микрорайона будет просто невозможно, говорят в администрации района. Единственным выходом из ситуации могла бы стать пробивка продолжения Дальневосточного проспекта от проспекта Большевиков до Октябрьской набережной. Кстати, все проекты в Уткиной Заводи получили оценку "неудовлетворительно" в поддержанном Смольным рейтинге качества жилой среды в петербургских новостройках.

 Не в первый раз на смольнинских торгах оказались и участки в Колпинском районе. В частности, на торги выйдут 6 участков в районе. Пятно в 3,8 га будет доступно на Загородной улице - это территория, ограниченная Загородной улицей, Колпинской улицей, улицей Севастьянова и проектируемым проездом). 0,2 га инвесторам предложат в районе улицы Карлам Маркса. Наконец, 2,5 га будет доступно на Лагерном шоссе (участки 1 и 5). Участками на Лагерном Смольный активно торговал и в 2014 году, на продажу выставлялось более 3,5 га с общей стоимостью аренды в 325,7 млн рублей.

Городское правительство вновь предпримет попытки продать участки на Ульяновской улице в Петродворцовом районе, покупателей на которые в прошлый раз не нашлось. Так, на торги будет выставлено 3 участка на 4,4 га между Ботанической, Ульяновской, Астрономической улицами и Гостилицким шоссе. Для понимания - это как раз тот самый участок, где город еще в 2013 году планировал построить как минимум 7 многоквартирных домов маневренного фонда для переселения жителей Новой Голландии и Северной Коломны. Три года назад был утвержден и ППТ квартала. К строительству жилья для переселенцев Смольный планировал приступить еще в середине 2014 года, но программа реновации двух кварталов пока даже не стартовала, а позже и надобность в расселении граждан отпала - в рамках обследования нашелся всего один аварийный дом.

Еще один участок в 1,6 га предлагается бизнесу в районе Муринской дороги в Калининском районе.

 

Миллиарды за аренду

 Наибольший интерес вызовут территории в Невском, Красносельском и Калининском районах, считает Партнер ГК Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, стоимость участков будет зависеть от их целевого назначения. Для жилья участки оцениваются по нагрузке на будущий продаваемый метр. В среднем - 4-6 тысяч рублей за кв. метр в Колпинском районе, 8-12 тысяч рублей за кв. метр - Калининский, Петродворцовый и Красносельский, 12-18 тысяч рублей за "квадрат" - Невский район.

Наиболее привлекательными для застройщиков являются 3 участка в районе ул. Тамбасова: наличие в локации большого количества объектов старого фонда обуславливает высокий спрос на покупку квартир в близлежащих новостройках со стороны местных жителей, которые хотят улучшить жилищные условия, не меняя при этом окружения

"На текущий момент об инвестиционной оттепели говорить не приходится - в первую очередь, из-за общего спада в экономике страны. Редкость проведения инвестиционных торгов обусловлена в том числе дефицитом подготовленных участков в регионе. Пустые земли без минимального пакета градостроительной документации, к сожалению, никому не интересны в текущих реалиях. А на хороший продукт инвестор найдется даже в глубокий кризис", - уверен эксперт.

 

Теперь с обременением

 Большая часть выводимых после перерыва участков уже была на торгах, но не нашла своего интересанта - слишком удаленные локации, неоптимальное транспортное обеспечение, не самые благоприятные "соседи". Не воспользовавшимся своим шансом в 2014 году инвесторам придется бороться за участки на гораздо менее выгодных условиях.

"Общественный контроль" выяснил, что все эти пятна будут выставляться на торги с тем или иным инвестиционным обременением, то есть инфраструктурным оброком, который участники рынка уже успели окрестить "смольнинской десятиной". Эту информацию подтвердила и глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк: "На заседании инвестиционно-тендерной комиссии действительно было принято такое решение, в торги будут зашиваться дополнительные инвестиционные обязательства. Мы сейчас рассматриваем разные варианты по цифрам; в каком объеме будут эти обязательства, пока сказать не могу".

"Общественный контроль" выяснил, что все эти пятна будут выставляться на торги с тем или иным инвестиционным обременением, то есть инфраструктурным оброком, который участники рынка уже успели окрестить "смольнинской десятиной"

Отметим, что осенью глава КГА Владимир Григорьев рассказывал (а позже на Съезде строителей Санкт-Петербурга в официальной речи подтвердил вице-губернатор Игорь Албин ), что эти обязательства могут заключаться в передаче городу пула квартир (до 10% от площади дома). Позже в аппарате вице-губернатора уточнили, что это будут не обязательно квартиры - с застройщиков будут требовать строить дороги, инженерию, "социалку" - по принципу "кто чем может помочь любимому городу".

Но в случае с вышеупомянутым участком на Муринской дороге, например, город намерен брать именно квартирами "в натуре". Так, еще осенью стало известно, что новый арендатор участка должен будет выделить четыре десятка квартир (или 2,1 тысячи кв. метров жилья) обманутым дольщикам. Речь идет о горожанах, попавших в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите. Это 42 покупателя, оформивших договоры покупки квартиры до вступления в силу 214-ФЗ о долевом участии.

Вы успешно подписались Подписаться на новости

Последние новости

Rusland SP займётся датамайнингом

Консалтинговая компания Rusland SP запускает новое направление – анализ покупательского поведения с помощью системы видеораспознавания лиц. В рамках проекта компания разместит по всему Санкт-Петербургу сеть модулей видеонаблюдения с нейросетью, которая будет распознавать отдельных людей. Полученные в результате анализа обезличенной информации данные транслируются заказчикам на интернет-портале в виде графиков и интерактивных карт. Такая аналитика позволит заказчикам решать маркетинговые задачи на качественно новом уровне. Проект Spy.space адаптирован для решения задач девелоперов, торговых центров, гипермаркетов и частных торговых точек (магазинов, заведений общепита).
> Читать полностью

Rusland SP подобрала помещение для Mascotte на Невском

Обувной ритейлер Mascotte увеличивает своё присутствие в Санкт-Петербурге. Новый магазин сети вскоре откроется по адресу Невский пр., д. 83. Брокером сделки по аренде помещения выступила компания Rusland SP.
> Читать полностью

Rusland SP займётся управлением новым отелем на Лиговском

В начале августа в историческом центре Санкт-Петербурга состоится техническое открытие новой 3-звёздочной гостиницы. К концу 2018 года объект перейдёт под бренд одного из крупнейших международных гостиничных операторов, соответствующий уровню четыре звезды. Отель на 77 номеров расположен по адресу Лиговский пр., д. 29, лит. А, в 2 минутах ходьбы от Московского вокзала, станции метро «Пл. Восстания» и Невского проспекта. Управлять отелем по франчайзинговому соглашению с международным оператором будет компания Rusland SP.
> Читать полностью

Аналитика

Грядущее ужесточение 214-ФЗ подогревает спрос на земельном рынке

По данным экспертов Rusland SP, в 1 квартале 2018 года в Петербурге жилищные девелоперы приобрели на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, специалисты отмечают, что скорость принятия решения о покупке увеличилась примерно на 30%, цены на участки с разрешением на строительство достигли максимальной рыночной планки, а на один и тот же участок могут претендовать одновременно до 7 компаний. Все эти процессы обусловлены приближающимися поправками к 214-ФЗ
> Читать полностью

37% заведений на ул. Рубинштейна открылись в прошлом году

По данным экспертов Rusland SP, в 2017 году на первой линии улицы Рубинштейна появилось 22 новых заведения. Таким образом, ротация в сегменте общепита на главной ресторанной улице Петербурга за прошлый год составила порядка 37%, что на 16% выше, чем в среднем по сегменту общественного питания в городе.
> Читать полностью

Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

На сайте журнала CRE вышла экспертная статья Константина Королева, инвестиционного директора Rusland SP в Европе
> Читать полностью

Строительные компании не выдерживают финансовой нагрузки

По данным экспертов Rusland SP, за последний год уровень банкротств строительных компаний (подрядных организаций) увеличился на 5%, по сравнению с докризисным 4-ым кварталом 2013 года – на 15%. К банкротству строителей приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние три года прибыль строителей снизилась в 2-3 раза.
> Читать полностью
Все статьи